Многие украинцы, проживающие сегодня в Австрии, продолжают владеть недвижимостью в Украине. Квартира в Киеве, Львове, Одессе или другом городе сдается в аренду, доход декларируется в Украине, там же уплачивается налог.
Возникает логичный вопрос: если налог уже уплачен в Украине, нужно ли вообще сообщать об этом доходе в Австрии?
Во многих случаях — да.
Где облагается доход от украинской недвижимости?
Между Австрией и Украиной продолжает действовать соглашение об избежании двойного налогообложения (DBA).
Согласно статье 6 DBA, доход от недвижимого имущества может облагаться налогом в государстве, в котором находится это имущество.
Таким образом, если налоговый резидент Австрии сдает квартиру, находящуюся в Украине, Украина имеет право облагать полученный от аренды доход налогом.
Но на этом налоговый анализ не заканчивается.
Нужно ли платить налог с аренды второй раз в Австрии?
Как правило, нет.
Статья 23 DBA Украина–Австрия предусматривает для таких доходов метод освобождения (Befreiungsmethode). Если доход согласно соглашению может облагаться в Украине, Австрия освобождает его от непосредственного налогообложения.
То есть один и тот же доход от аренды украинской квартиры обычно не облагается повторно австрийским подоходным налогом.
Однако это не означает, что его можно просто не указывать в Австрии.
Что такое Progressionsvorbehalt?
Доход от украинской недвижимости может учитываться в Австрии при определении налоговой ставки для других доходов.
Это называется Progressionsvorbehalt.
Например, человек живет и работает в Австрии и одновременно получает доход от сдачи квартиры в Украине. Сам украинский арендный доход освобождается от налогообложения в Австрии в соответствии с DBA, однако он может увеличить ставку, по которой облагается остальной доход в Австрии.
Поэтому иностранный доход может повлиять на итоговую сумму австрийского налога, даже если непосредственно второй раз не облагается.
Важно: украинский доход нельзя просто перенести в австрийскую декларацию
Еще один важный момент: для целей австрийского налогообложения размер иностранного дохода определяется по австрийским налоговым правилам.
Поэтому сумма дохода, указанная в украинской налоговой декларации, не обязательно будет автоматически соответствовать сумме, которая учитывается в Австрии.
Необходимо отдельно проверить полученные арендные платежи и расходы, связанные с недвижимостью, и определить налоговый результат в соответствии с австрийскими правилами.
А если деньги остаются на украинском счете?
Сам по себе банковский счет не определяет налоговые последствия.
То, что арендатор перечисляет деньги на украинский счет и собственник не переводит их в Австрию, не означает, что такой доход не имеет значения для австрийской налоговой декларации.
Решающими являются налоговое резидентство собственника, характер дохода и положения соглашения об избежании двойного налогообложения.
Какие документы желательно сохранить?
При наличии сдаваемой в аренду недвижимости в Украине рекомендуем сохранять договор аренды, информацию о фактически полученной арендной плате, подтверждения связанных с объектом расходов, документы на приобретение недвижимости, а также украинские налоговые декларации и подтверждения уплаты налогов.
Эти документы могут понадобиться для правильного определения иностранного дохода по австрийским правилам.
Главное
Если Вы проживаете в Австрии и сдаете недвижимость в Украине, не стоит исходить из принципа:
«Я уже заплатил налог в Украине, поэтому в Австрии этот доход показывать не нужно».
Доход от украинской недвижимости действительно может быть освобожден от непосредственного налогообложения в Австрии на основании DBA Украина–Австрия. Однако он может учитываться при расчете налоговой ставки на другие доходы в Австрии (Progressionsvorbehalt) и поэтому должен быть правильно отражен при подготовке австрийской налоговой декларации.
Конкретные налоговые последствия зависят от налогового резидентства, вида использования недвижимости, полученных доходов и расходов и других обстоятельств. Поэтому каждый случай рекомендуется рассматривать индивидуально.
